Restitution du dépôt de garantie : délais, retenues et pénalités

Le montant maximum du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est la somme versée par le locataire à la signature du bail. Il couvre les éventuels manquements du locataire : loyers impayés, réparations locatives non faites, dégradations. On l'appelle souvent, à tort, « caution ».

Son montant est plafonné et doit figurer dans le bail :

• Logement vide : 1 mois de loyer hors charges au maximum
• Logement meublé : 2 mois de loyer hors charges au maximum
• Le montant ne peut pas être augmenté en cours de bail, ni au renouvellement

Le délai pour rendre le dépôt : 1 mois ou 2 mois

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 fixe deux délais maximum. Ils sont les mêmes pour un logement vide ou meublé :

• 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée
• 2 mois si l'état des lieux de sortie n'est pas conforme à celui d'entrée

À partir de quand le délai court-il ?

Le délai démarre le jour où le locataire vous remet les clés, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il ne part pas de la fin du préavis ni de la date de fin du bail.

Lors de la remise des clés, le locataire vous indique sa nouvelle adresse et ses coordonnées bancaires. Notez-les sur l'état des lieux de sortie, c'est le plus sûr.

Le locataire n'a pas le droit de payer son dernier mois de loyer avec le dépôt de garantie. S'il le fait, il reste redevable du loyer. Vous n'avez pas à lui délivrer de quittance pour ce mois-là.

Les retenues possibles

Vous pouvez déduire du dépôt les sommes que le locataire vous doit encore, à condition de les justifier. Il peut s'agir de loyers ou de charges impayés, ou de réparations rendues nécessaires par des dégradations.

Chaque retenue doit s'appuyer sur des justificatifs remis au locataire, par exemple :

• Les états des lieux d'entrée et de sortie, et des photos
• Un constat de commissaire de justice
• Des devis ou des factures de travaux
• Une lettre de réclamation de loyers impayés restée sans réponse

Le cas des charges de copropriété

Si le logement est dans une copropriété, les comptes de l'immeuble ne sont souvent arrêtés qu'une fois par an. Vous pouvez alors garder une provision en attendant, sur justificatifs. Elle ne peut pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.

Vous faites la régularisation définitive et rendez le solde dans le mois qui suit l'approbation des comptes de l'immeuble. Vous pouvez aussi convenir avec le locataire de solder tous les comptes tout de suite.

La pénalité de retard : 10 % du loyer par mois

Si vous rendez le dépôt en retard, la somme due au locataire est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges, pour chaque mois de retard commencé. Un retard de 1 mois et 5 jours compte donc pour 2 mois.

Cette pénalité n'est pas due si le retard vient du locataire, parce qu'il ne vous a pas donné sa nouvelle adresse lors de la remise des clés.

Exemple fictif : un logement vide est loué 700 € hors charges, avec un dépôt de 700 €. L'état des lieux de sortie montre une dégradation, réparée pour 150 € sur facture. Le délai est donc de 2 mois. Le bailleur rend le solde 3 mois et 5 jours après la remise des clés, soit 1 mois et 5 jours de retard : 2 mois de retard commencés.

Calcul : pénalité de 700 × 10 % = 70 € par mois, soit 140 € pour 2 mois. Le bailleur doit rendre 700 − 150 = 550 €, plus 140 € de pénalité, soit 690 € au total. Un simple retard lui coûte presque toute sa retenue.

Rendre le dépôt sans erreur : la méthode

Le jour du départ, prenez le temps de bien faire les choses. Quelques étapes simples évitent la plupart des litiges :

• Faites l'état des lieux de sortie avec le locataire et comparez-le pièce par pièce avec celui d'entrée
• Notez la date de remise des clés, la nouvelle adresse et le RIB du locataire
• Inscrivez dans votre agenda la date limite : 1 ou 2 mois après la remise des clés
• Rassemblez les devis, factures ou photos qui justifient chaque retenue
• Envoyez au locataire un décompte écrit : montant du dépôt, retenues une par une, somme rendue
• Faites un virement : il laisse une trace datée du paiement

En cas de désaccord

Le locataire peut contester une retenue. Le plus simple est d'en discuter en vous appuyant sur les justificatifs. À défaut d'accord, le locataire ou le bailleur peut saisir gratuitement la commission départementale de conciliation, ou faire appel à un conciliateur de justice. Le juge n'intervient qu'en dernier recours.

Pour éviter le litige, faites un état des lieux de sortie précis et contradictoire, gardez les factures et rendez le dépôt dans les délais, même partiellement si des comptes restent à faire.

Si vous hésitez sur une retenue, ne gardez pas tout le dépôt par précaution : rendez dans les délais la part qui n'est pas discutée. L'ADIL de votre département peut vous conseiller gratuitement sur les cas délicats.

Questions fréquentes